AKTUALNOŚCI

Wracamy ponownie do ubiegłotygodniowej konferencji pod hasłem „Białostocki rynek nieruchomości – stan i perspektywy”, zorganizowanej przez Narodowy Bank Polski (25 kwietnia, Hotel Podlasie, Białystok). Skupiamy się na trzeciej sesji spotkania ekonomistów, pośredników w obrocie nieruchomościami, deweloperów i architektów, podczas której omawiano rynek nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku. Po kilku wprowadzających referatach odbył się panel dyskusyjny, w którym na powyższe i inne pytania, skupione wokół architektury, odpowiadali: Justyna Zalewska-Grycuk - projektantka, właścicielka Pracowni Projektowej „Architekton” z Białegostoku, Wojciech Niebrzydowski - kierownik Katedry Architektury Mieszkaniowej Wydziału Architektury Politechniki Białostockiej, Adam Jakimowicz - prodziekan ds. promocji i rozwoju Wydziału Architektury Politechniki Białostockiej i Marcin Marczak - właściciel Pracowni Projektowej „2M Studio” Białystok i jednocześnie przewodniczący Okręgowej Rady POIA RP. Rozmowę prowadził Adam Walicki - prezes Instytutu Kronenberga, współorganizator East Design Days.

Zaczęło się od centrum Białegostoku. Centrum trochę przesuniętego w dół nad rzekę. Nie tego przy Rynku Kościuszki, które zazwyczaj mamy na myśli mówiąc „centrum Białegostoku”. Okolice Rynku Kościuszki - jak później wytłumaczył Adam Jakimowicz - nie dają odpowiedniej skali zabudowy dla centrum tak dużego miasta. Białystok ma ponad 300 tys. mieszkańców. Centrum wzdłuż Lipowej ma skalę zaledwie 50-70-tysięcznego miasta. Natomiast zabudowa powstała (i powstająca) przy ul. Jurowieckiej wprowadza skalę odpowiednią dla aglomeracji. W Apartamentach Jagiellońskich powstało ponad 1,3 tys. mieszkań. Kolejnych 350 znajdzie się w powstającej zabudowie vis a vis nich. Szacunek dla dewelopera i projektantki i tymi słowami oddajemy głos autorce projektu:
- Jestem bardzo wdzięczna, że znaleźli się inwestorzy, którzy zaufali moim rozwiązaniom projektowym – zaczęła Justyna Zalewska-Grycuk. - Spośród pięciu koncepcji wstępnych, przedstawionych przez białostockie firmy projektowe, ostatecznie wybrano moją propozycję. Na pewno każdy z architektów byłby zadowolony, gdyby mógł tworzyć tak dużą przestrzeń w prestiżowej lokalizacji: bliskość rzeki Białej i ścisłe centrum. Przestrzeń miejska, która za czasów naszych rodziców była także społecznym centrum, gdzie odbywały się bazary, ludzie się spotykali, znali to miejsce i do dziś pamiętają. Długo „stało” niezagospodarowane. Byłam z tą lokalizacją związana na wielu etapach mojej pracy zawodowej. Cieszę się, że mogę kreować jej dzisiejszy wygląd.

- Czy na pewno projektant ma swobodę kształtowania formy budynku? Czy większą rolę odgrywają plany zagospodarowania, prawo i wytyczne inwestora? Czy sprzeda się wszystko? - pytał Adam Walicki.

- W idealistycznym oglądzie edukacji architektonicznej chcielibyśmy, by architekci mieli szanse realizować swoją misję, ale jednocześnie - z drugiej strony – wiemy, że w tej chwili to deweloperzy tworzą miasta – oceniał Adam Jakimowicz. - To oni w dużej mierze decydują – oczywiście w ramach przepisów (lepszych lub gorszych) o tym, jak nasze miasta będą wyglądać. Przy tym oczywiście chodzi o zysk. A gdzie wartości? Bardzo proste porównanie: dlaczego lubimy zwiedzać stare miasta? Sławne stare miasta, np. Barcelona, Rzym, czy nawet mniejsze Ferrara, Bolonia, Kraków. Współcześnie, prawdopodobnie, nie dałoby się takich miast zbudować. A przecież jesteśmy nimi zachwyceni, jak „gwiazdami” które przetrwały wieki. Pytanie: czy to mają być tylko zabytki? Czy sprzeda się wszystko? Być może w Polsce jeszcze tak, ale to niedługo się skończy i przez nieruchomości będziemy sprzedawać wartości.

Jakie czynniki najmocniej wpływają na sformułowanie ostatecznego kształtu poszczególnych lokali mieszkalnych (ile pokoi, rozmieszczenie, powierzchnia)?
- Po tej wypowiedzi chciałabym potwierdzić, że czynniki estetyczne powinny być decydujące - uzupełnia Justyna Zalewska-Grycuk. - Jednak w rzeczywistości to czynniki ekonomiczne i uwarunkowania prawne wpływają na ostateczny kształt budynku. To moje smutne podsumowanie. Jeżeli deweloper jest dużą firmą, to o charakterze inwestycji przesądzają wcześniejsze badania rynku mieszkaniowego: jakie mieszkania w danym momencie się sprzedają. Przy budowie Apartamentów Jagiellońskich również była zatrudniona firma, która dokładnie sprecyzowała zlecenie. Miałam procentowy wykaz ilości poszczególnych mieszkań. Mimo wszystko uważam, że nasza współpraca z deweloperem opierała się na zrozumieniu różnorodnych problemów. Jeden z kolegów architektów zarzucił mi bierność w przekonaniu inwestorów do zabudowy o wiele niższej – do pięciu kondygnacji, która - jego zdaniem - byłaby właściwsza dla tego miejsca. Obiektywnie rzecz biorąc, nie jestem w stanie przeforsować koncepcji, która odbiera prawo inwestorowi do zabudowy wysokiej na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy - koncepcji, która generuje dużo mniejszy zysk. Na ostateczną formę budynków olbrzymi wpływ mają plany miejscowe i decyzje włodarzy miasta, które moim zdaniem w przypadku ulicy Jurowieckiej nie wykorzystały możliwości terenu - brakuje dominanty urozmaicającej pierzeję. Inwestorzy nie dostali takiej szansy. Maksymalna wysokość elewacji była ściśle określona, nie mówiąc już o załączonych planach, które wyraźnie sugerowały rozwiązania urbanistyczne.

Po architekturze budynków przyszedł czas na rozmowy o mieszkaniu: Czy i w jaki sposób zmieniający się styl życia determinuje zmiany w projektowaniu budownictwa mieszkaniowego?
- Aspiracje mieszkaniowe współczesnych Polaków są ograniczone, bo mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym są niezwykle drogie – ocenia Wojciech Niebrzydowski. - W tej chwili większość młodych ludzi marzy o tym, żeby mieć własne mieszkanie spełniające ich najbardziej podstawowe potrzeby życiowe, lub żeby móc je wynająć. Z przykrością trzeba stwierdzić, że dzisiaj budowane mieszkania mają znacznie niższy standard powierzchniowy niż choćby, tak mocno niegdyś krytykowane, mieszkania w blokach z „wielkiej płyty”. Zdarza się, że nowe budynki powstają w miejscach, które wcześniej uznawano za niezdatne do zabudowy, np. na terenach zalewowych. Zagospodarowanie terenu wokół budynków także jest na coraz niższym poziomie. Brakuje przestrzeni wspólnych, miejsc integracji sąsiedzkiej. Potrzeby mieszkaniowe polskiego społeczeństwa nie są zaspokojone, ten problem narasta i nadal nie wiemy jak sobie z nim poradzić.

- Czy np. zamówienia pod inwestycję flippingowe, czy oczekiwania inwestora związane z projektowaniem patodeweloperki mają wpływ na pracę projektanta, jego kreatywność i zadowolenie? - kontynuował moderator.

- Sytuacja sprzed paru tygodni: przychodzi młody człowiek, dziadkowie zmarli, mam kawałek ziemi, trzeba „wycisnąć cytrynę”. Mówię: bliźniak, tak... maks bliźniak. Jaki bliźniak?! Zrobimy dwulokalowe bliźniaki. Patodeweloperka. Jaka patodeweloperka? Zacząłem się zastanawiać i znalazłem dobre określenie: „budownictwo kompaktowe”. Budownictwo kompaktowe lepiej się sprzedaje. Z czego to wynika? Ceny nieruchomości i usług budowlanych wzrosły, nie można dłużej pompować bańki o nazwie cena metra kwadratowego. Więc co? Za te same pieniądze zaczęliśmy budować mniej. Weźmy pod uwagę np. pojęcie apartamentu. Byłem kiedyś szczęśliwym posiadaczem apartamentu, miałem dwa duże pokoje i kuchnię. Teraz apartamentem są 26-metrowe mieszkania i się sprzedają.

- Ale te tzw. apartamenty są za to na osiedlach o nazwach działających na wyobraźnię: „Zielona Prowansja”, „Idylla”, „Oaza” - wtrąca Wojciech Niebrzydowski. - To są nazwy, które lepiej się sprzedają niż „budownictwo kompaktowe”.

- To budzi uśmiech, ale to jest straszne – kontynuuje Marcin Marczak. - Nasze życie się zmieniło. Współcześnie traktujemy mieszkanie jak kajutę na statku, gdzie trzeba przyjść, położyć się, wstać rano i iść szorować pokład. Oczywiście też spełniać się, realizować swoje pasje. Je się „na mieście”, więc po co kuchnia(?) Młode osoby nie przywiązują się do mieszkania, ważne są dla nich inne rzeczy: co miasto może dla nich dać? Kto chce mieć przestrzeń wyprowadza się poza miasto, do zabudowy szeregowej. Jest coraz więcej tego typu inwestycji. Wracając do pytania: czy to plącze ręce dla architekta? Zdecydowanie tak, ale – wg mnie - najważniejsze są klarowne zasady: jeśli ktoś przychodzi po budownictwo kompaktowe, niech to powie od razu.

Czy istnieją technologie lub koncepcje nowych technologii, które mógłby sprawić, że budownictwo w przyszłości będzie tańsze w realizacji?
- Te narzędzia już są, tylko trzeba z nich korzystać – mówił Marcin Marczak. - Dziś podpieramy naszą dyskusję liczbami, statystykami. Liczby pojawiają się również w architekturze i w projektowaniu. Od kilku lat mówię o modelowaniu, czyli o BIM-ie. Chodzi o modelowanie ścian i wszystkich instalacji w budynku, tworzenie wirtualnego bliźniaka tego, co będzie realizowane w świecie rzeczywistym. Na początku trzeba coś sparametryzować, żeby później analizować, a więc korzystanie z tych dóbr pozwala nam - architektom, ale też firmom budowlanym i deweloperom na działania prowadzące do optymalizacji procesu projektowego. To nie są nowe technologie dla świata, choć są nowe dla nas. Istnieją na rynku od parunastu lat więc zachęcam do ich stosowania. Wymagają oczywiście odpowiedniej kadry i kompetencji człowieka. Czyli kolejnym narzędziem, który mógłby usprawnić proces projektowy to są kompetencje ludzkie. Jeżeli chodzi o inne technologie, to mam na myśli prefabrykację, również prefabrykację z wykorzystaniem drewna, bo przecież nasz regionalny rynek ma bardzo dobrą ofertę. Prefabrykacja żelbetowa, która mocno przyspiesza proces realizacji, a kosztowo jest bardzo podobna do tradycyjnej metody budowania.

- Posłużę się danymi statystycznymi, które świadczą o jakości edukacji architektonicznej – Adam Jakimowicz. - Studiowałem trzydzieści parę lat temu, wtedy liczba godzin w czasie całych studiów była o 40% wyższa niż w tej chwili. Edukacja wyższa zaczyna być domeną zarządzania korporacyjnego, taki świat. Odpowiedź absolutnie nie do podważenia: deweloperzy budują miasta - nie ma z tym dyskusji. Natomiast na ile rola architekta ma być rolą twórczą w procesie tworzenia nowych nieruchomości, to jest bardzo złożony temat. Jakiej klasy ma być nieruchomość, na jaki rynek. W obecnym systemie edukacji nie wyedukujemy kompletnego zawodowca. To jest duży kłopot. Architekci muszą się doszkalać, uczyć realiów zawodu po ukończeniu studiów. Próbujemy, mamy na uczelni Radę Rozwoju, którą tworzą przedsiębiorcy, próbujemy wprowadzać wątki absolutnie rynkowe, technologiczne związane z edukacja.
- Trzeba podkreślić, że uczelnie nigdy nie kształciły architektów, którzy od razu po studiach stawali się pełnoprawnymi architektami. Nawet rozwiązania systemowe jeżeli chodzi o ten zawód to uniemożliwiają. Po pierwszym stopniu studiów nasz absolwent może być ewentualnie pomocnikiem architekta. Po drugim stopniu uzyskuje tytuł magistra, ale jeszcze nie może samodzielnie projektować. Potrzebna jest jeszcze praktyka zawodowa, egzaminy, członkostwo w izbie architektów. Droga do pełnoprawnego profesjonalnego architekta jest długa.– uzupełnia Wojciech Niebrzydowski.

Debatę zakończyło pytanie, na które odpowiedź nie wybrzmiała do końca: czy białostocka architektura ma konkretny styl? Wszyscy chcieliby, aby był perłą wschodu.

tekst: Barbara Klem